Serhan Ulkucu dan istrinya harus bernegosiasi keras dengan pemiliknya sebelum mereka dapat mencapai kesepakatan untuk memperbarui sewa tahunan rumah keluarga mereka di lingkungan Istanbul di Bostanci.
Sewa bulanan untuk apartemen dua kamar keluarga, tempat mereka tinggal bersama putra mereka yang berusia tujuh tahun, naik 147 persen dalam setahun, dari 4.650 lira Turki menjadi 11.500 lira (sekitar $600) – 25 persen lebih tinggi dari upah minimum di Turki.
“Saya baru saja kehilangan pekerjaan dan gaji istri saya hampir tidak bisa membayar sewa,” kata Serhan, 41 tahun, yang pernah bekerja di perusahaan e-commerce, kepada Al Jazeera.
“Kami akan mencoba untuk hidup dari gaji resmi yang saya terima sampai saya menemukan pekerjaan baru; Saya tidak tahu apa yang akan kami lakukan jika saya tidak menerimanya,” katanya, seraya menambahkan bahwa penyewa baru membayar sekitar 15.000 lira ($770) untuk apartemen yang serupa dengan milik mereka.
Turki mengalami kenaikan inflasi dan penurunan ekonomi yang telah memukul negara itu sangat keras sejak tahun lalu, menjelang pemilihan presiden dan parlemen yang kritis yang akan menguji dukungan publik untuk Presiden Turki Recep Tayyip Erdogan pada 14 Mei.
Meskipun krisis biaya hidup yang sedang berlangsung mempengaruhi semua bidang kehidupan, biaya perumahan khususnya telah secara signifikan melampaui tingkat inflasi umum yang sudah tinggi.
Menurut data dari bank sentral Turki, harga properti di seluruh negeri mencatat rekor tertinggi pada bulan Februari (PDF) peningkatan tahunan sebesar 141,5 persen dalam lira Turki. Harga real estat naik sekitar 75 persen dalam dolar AS selama periode yang sama.
Kenaikan kolosal dalam harga properti terjadi meskipun a jatuh terus dalam penjualan properti – pada bulan Maret, jumlah penjualan turun 21,4 persen tahun ke tahun, menurut Institut Statistik Turki.
Biaya menyewa properti di seluruh Turki juga naik 157 persen tahun ke tahun di bulan Maret, a laporan kata Pusat Penelitian Ekonomi dan Sosial (BETAM) di Universitas Bahcesehir Istanbul.
Sementara itu, data resmi menunjukkan inflasi tahunan mencapai 50,5 persen pada Maret, turun dari puncak 85,6 persen pada Oktober, sementara Kelompok Riset Inflasi (ENAG), kelompok ahli independen, tercatat Inflasi Maret sebesar 112,5 persen – jauh di belakang tingkat pasar perumahan.
Pemerintah bergegas untuk mencoba meredakan krisis perumahan menjelang pemilu.
Pada Juni 2022, kenaikan sewa dibatasi hingga 25 persen untuk orang yang tinggal di apartemen yang sama selama kurang dari lima tahun. Inisiatif ini berlaku selama satu tahun, hingga Juli.
Namun, keluarga Ulkucu telah tinggal di apartemen mereka selama lebih dari lima tahun, yang secara hukum memberikan hak kepada pemiliknya untuk mengenakan biaya sewa dengan harga pasar saat ini, bahkan jika itu berarti kenaikan sewa lebih dari 25 persen.
Menjelang pemilihan yang akan datang, Erdogan juga telah mencoba untuk mendapatkan lebih banyak pekerja dan kelas menengah Turki ke tangga perumahan. Dua proyek konstruksi ambisius diumumkan, khususnya bagi mereka yang tidak memiliki properti, dan presiden juga berjanji akan membangun ratusan ribu rumah baru di seluruh negeri pada tahun 2028.
Dalam pidato kampanye di kota selatan Antalya pada hari Selasa, Erdogan mengatakan pemerintahnya akan mengumumkan lebih banyak proyek perumahan dan peraturan lebih lanjut untuk melindungi warga.
“Melalui proyek perumahan baru dan sanksi hukum (melindungi penyewa), sekali lagi kita yang akan menyelesaikan masalah yang timbul dari sewa yang terlalu tinggi,” kata Presiden.
Penurunan daya beli
Sementara itu, bagaimanapun, orang Turki merasakan kesulitan.
Ketiga warga negara Turki yang berbicara dengan Al Jazeera mengatakan daya beli mereka telah turun secara signifikan sejak tahun lalu, dengan peningkatan pendapatan gagal mengejar peningkatan pengeluaran di negara tersebut, terutama harga rumah.
Bora Cikikcioglu, seorang insinyur yang telah bekerja selama 10 tahun, mengatakan uang sewanya telah meningkat dari 4.000 lira di apartemen sebelumnya setahun lalu menjadi 10.000 lira (sekitar $514) di apartemen tempat tinggalnya sekarang.
Dia menambahkan bahwa orang yang tinggal di properti yang sama lebih lama sering terkena kenaikan sewa yang lebih rendah.
“Masalah terbesar adalah menemukan tempat tinggal tanpa harga sewa yang aneh jika seseorang kehilangan apartemennya,” kata pria berusia 38 tahun itu kepada Al Jazeera.
Penyewa tidak merasa aman di lingkungan ini, tambah Cikikcioglu.
Cikikcioglu dan Cagan, penduduk lama Istanbul, mengatakan membeli properti adalah “impian” bagi orang Turki yang bekerja dengan gaji.
“Bagi seorang individu yang telah aktif bekerja selama lebih dari 20 tahun, tidak mungkin bagi saya untuk tinggal sendirian di lingkungan Istanbul yang layak bagi saya (untuk pergi bekerja),” kata Cagan, 42 tahun, yang melakukannya . tidak mau menyebutkan nama belakangnya, kata Al Jazeera.
“Ketika saya tidak mampu membayar sewa, saya harus tinggal sendiri di Istanbul, bagaimana mungkin saya bisa membeli apartemen dalam kondisi pasar saat ini?” Dia bertanya.
Cagan, Ulkucu dan Cikikcioglu yakin inflasi tidak akan berakhir dan harga sewa rumah akan terus naik dalam jangka pendek, terlepas dari hasil pemilu mendatang.
Upah minimum bulanan di Turki dinaikkan menjadi 8.506,80 lira ($437) pada bulan Januari, sekitar 55 persen meningkat dibandingkan dengan kenaikan sebelumnya pada bulan Juli dan sekitar 100 persen lebih tinggi dari Januari 2022.
Tetapi depresiasi lira Turki membuat uang tidak lagi berjalan sejauh dulu.
Krisis mata uang pertama kali muncul pada tahun 2018, sebelum memukul negara itu dengan keras pada tahun 2020-an, menyebabkan lira jatuh terhadap mata uang cadangan seperti dolar AS dan euro.
Lira telah jatuh sekitar 47 persen terhadap dolar AS sejak awal 2022, sekitar 164 persen sejak Januari 2021 dan lebih dari 400 persen sejak awal 2018.
Akar krisis perumahan
Seyfettin Gursel, seorang profesor ekonomi dan direktur BETAM, mengatakan kepada Al Jazeera bahwa akar masalah perumahan Turki saat ini terletak pada krisis 2018, yang menyebabkan penurunan harga yang besar pada saat sejumlah besar stok perumahan tidak terjual di negara tersebut.
“Proyek perumahan baru berkurang secara signifikan pada saat itu (karena krisis). Industri konstruksi telah kehilangan sepertiga dari pekerjaannya dalam dua tahun. Akibatnya, pasokan rumah yang dijual akhirnya berkurang,” katanya kepada Al Jazeera.
Pemerintah Erdogan telah menantang ortodoksi internasional tentang bagaimana menghadapi inflasi yang tinggi. Alih-alih menaikkan suku bunga, seperti yang telah dilakukan bank sentral di sebagian besar dunia dalam beberapa tahun terakhir dalam upaya menurunkan inflasi dengan mendorong tabungan daripada belanja, dia memangkas suku bunga.
Namun, presiden Turki telah menyatakan dalam beberapa kesempatan bahwa dia yakin inflasi itu sendiri sebenarnya disebabkan oleh suku bunga yang tinggi, dan menyebut dirinya “musuh suku bunga”.
Bulan lalu dia menegaskan kembali bahwa suku bunga akan turun selama dia tetap berkuasa, dan inflasi akan turun bersama mereka.
Bank sentral telah memangkas suku bunga utamanya dari 19 persen menjadi 8,5 persen sejak akhir 2021, mengabaikan kenaikan inflasi.
Para ahli mengatakan hal ini telah mendorong orang untuk berinvestasi di real estat, karena menabung lira Turki kemungkinan besar akan mengalami penurunan nilainya karena depresiasi mata uang dan inflasi yang berkelanjutan. Sementara itu, semakin banyak orang berinvestasi di real estat, semakin banyak harga rumah yang naik.
“Bank Sentral Turki telah memangkas suku bunga… karena inflasi meningkat pesat. Untuk melindungi tabungan dalam lira Turki terhadap inflasi, permintaan perumahan telah meningkat,” kata Gursel, seraya menambahkan bahwa penurunan suku bunga hipotek yang signifikan pada tahun 2020 juga telah mendorong permintaan real estat.
Itu terjadi sebagai hasil dari inisiatif pemerintah yang melihat tiga bank umum terbesar Turki menyediakan hipotek, serta jenis pinjaman lainnya, dengan suku bunga rendah secara historis dalam upaya untuk menghidupkan kembali ekonomi setelah guncangan ekonomi akibat pandemi COVID-19. .
Reaksi terhadap pembeli asing
Pembeli asing, yang membanjiri pasar properti Turki dalam beberapa tahun terakhir, juga menjadi faktor kenaikan harga.
Mereka tertarik ke Turki karena jatuhnya lira, serta akses yang relatif mudah dan singkat ke kewarganegaraan Turki melalui pembelian rumah.
Menurut Seyfettin Gursel, peningkatan penjualan rumah kepada orang asing telah menyebabkan “kenaikan harga yang luar biasa”, terutama di kawasan wisata, seperti provinsi selatan Antalya dan Mersin.
Dalam laporan terbaru BETAM yang mencakup harga rumah di bulan Maret, tingkat kenaikan tahunan adalah 137,5 persen di Antalya dan 139 persen di Mersin.
Perang antara Ukraina dan Rusia, serta mobilisasi parsial yang diumumkan belakangan, juga mendorong warganya untuk mempertimbangkan membeli properti di Turki.
Menurut Institut Statistik Turki, rumah penjualan kepada orang asing pada tahun 2022 meningkat sebesar 15,2 persen dibandingkan tahun sebelumnya.
Jumlah penjualan tertinggi dilakukan kepada warga Rusia, diikuti oleh Iran dan Irak, kata institut itu, dengan Ukraina di tempat keenam.
Saingan utama Erdogan dalam jajak pendapat 14 Mei, Kemal Kilicdaroglu, yang menyalahkan “kapitalisme Erdogan” atas krisis perumahan, telah berjanji untuk melarang penjualan properti kepada orang asing sampai krisis perumahan bagi warga Turki terselesaikan.
Responden untuk s survei terbaru tampaknya mendukung janji Kilicdaroglu, termasuk pemilih yang mendukung Partai AK di pemilu lalu.
Kilicdaroglu juga baru-baru ini berjanji untuk melipatgandakan persediaan perumahan sosial dalam lima tahun dan mempertahankan biaya sewa perumahan sosial sebesar 20 persen dari upah minimum.
Gempa bumi besar bulan Februari di tenggara Turki menghancurkan atau merusak lebih dari 200.000 bangunan di daerah yang terkena dampak, mendorong banyak penduduk untuk bermigrasi dan meningkatkan permintaan di kota lain.
Dampak terhadap masyarakat yang tinggal di 10 provinsi yang terkena dampak gempa berbeda-beda tergantung tingkat kerusakannya.
Gursel mengatakan permintaan real estat kemungkinan akan turun, dengan kekhawatiran akan gempa bumi di masa depan dan banyak warga Turki yang tidak mempercayai pasar perumahan.
Dia menambahkan, kebijakan pemerintah untuk menambah perumahan – baik proyek baru maupun proyek transformasi perkotaan untuk persiapan menghadapi gempa bumi – akan menambah pasokan ke pasar.
Dinamika ini “dapat menghentikan kenaikan harga yang sebenarnya,” katanya kepada Al Jazeera, menambahkan bahwa pergerakan nilai tukar lira akan mempengaruhi harga, dengan pasokan industri konstruksi sering dibeli dengan mata uang asing.
